Mieterstrom

Mieterstrom hat sich als Begriff für die direkte Stromversorgung auf Mehrparteien-Wohngebäuden aus Erneuerbaren Energien wie Photovoltaik, Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen oder BHKW im Sprachgebrauch etabliert. Spätestens seit dem Inkrafttreten des „Solarpakets 1“ und der entsprechenden Anpassungen im Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) und im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) ist mit Mieterstrom aber deutlich mehr möglich, als „nur“ Mieter mit selbst erzeugtem Strom zu versorgen.

Der Gesetzgeber hat einen Handlungsrahmen erlassen, der einen umfangreichen Nutzerkreis für PV-Strom von Dächern und Nebengebäuden adressiert. So ist es u.a. keine Voraussetzung mehr, dass es sich um ein reines Wohngebäude handelt; auch teil-gewerblich genutzte Immobilien werden hier erfasst (Wohnflächenanteil min. 40% der Gesamtfläche) und der Strom darf nicht nur an Mieter veräußert werden, sondern auch z.B. an Miteigentümer einer WEG-Anlage, die ihre Wohnung selber nutzen (sog. gemeinschaftliche Stromversorgung). Auch die Belieferung von Gewerbebetrieben ist mittels eines PPA (Power Purchase Agreement) zulässig. Ebenso dürfen Gebäudegrenzen bei der Strombelieferung überschritten werden (sog. Quartierslösung) und die maximale Leistung der PV-Anlage wurde von 100 kWp auf 1.000 kWp angehoben.

Die einzige Voraussetzung bleibt: Der auf / in den Gebäuden produzierte Strom darf nicht durch das öffentliche Stromnetz zu den Abnehmern geleitet werden.
Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Netzentgelte, Durchleitungsgebühren, Konzessionsabgaben und weitere den Strompreis treibende Abgaben genauso wegfallen wie die Stromsteuer und die Umsatzsteuer (letzteres gilt aktuell nur für PV-Anlagen).

Damit wird Mieterstrom zu einem echten win-win-win: Für Vermieter und WEGs, da sie eine deutlich höhere Rendite aus der PV-Anlage erzielen als bei der Volleinspeisung ins öffentliche Netz; für die Mieter / Nutzer, da durch den Wegfall von Strompreistreibern der Mieterstrom günstiger sein wird als Netzstrom; für die Netzbetreiber, da ohne Durchleitung des Stroms durch öffentliche Netze erhebliche Investitionen in den ansonsten notwendigen lokalen Netzausbau unterbleiben können. Und schließlich profitiert auch die Umwelt von lokal und dezentral produziertem, CO2-freiem Strom.

Für Unternehmen der Wohnungswirtschaft ist gerade der letzte Aspekt nicht unwesentlich, wenn sie die Vorgaben zur CO2-Reduzierung im Immobiliensektor, der für gut 30% der gesamten CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich ist, ohne sehr kostenintensive energetische Sanierungen im Bestand erreichen wollen oder auch bspw. die KfW-40 Vorgaben bei geförderten Bauprojekten einhalten müssen.

Das Potential der innerstädtischen PV-Dachflächen auf Wohn- und Gewerbeimmobilien ist nach einer jüngsten Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wirklich enorm.

Grafik: IW, 2024; Quelle: IW-Kurzbericht_2024-Mieterstrom

Laut Marktstammdatenregister gab es im Mai 2024 erst knapp 9.000 Mieterstrom Anlagen in Deutschland; das ist ein verschwindend geringer Anteil am Bestand von etwa 2,5 Millionen Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen. Durch diese Relation wird auch das immense Potential von Mieterstrom deutlich: Rund 14 Millionen Mietparteien in ca. 1,9 Millionen Wohngebäuden könnten vom Mieterstrom profitieren. In dieser Zahl sind gemischt genutzte Objekte und reine Gewerbeimmobilien noch nicht einmal enthalten.

Da stellt sich doch zwingend die Frage:

Warum gibt es nicht mehr Mieterstrom?

Mieterstrom ist bereits seit 2017 im EEG verankert, aber erst mit der Novelle des EEG 2023 und mit dem Solarpaket 1 aus April 2024 sind massive regulatorische Beschränkungen zwar noch lange nicht beseitigt, aber deutlich reduziert und auch die Gesetzeslage entsprechend vereinfacht und angepasst worden, sodass Mieterstrom-Projekte jetzt erst deutlich lukrativer sind als die Volleinspeisung und für alle Seiten rentabel sein können.

Ein Hauptargument gegen PV-Anlagen generell sind die oft hohen Investitionen, speziell wenn im Geschosswohnungsbau bei Bestandsobjekten die elektrische Anlage nicht auf dem Stand der aktuellen Technischen Anschlussbedingungen der Netzbetreiber ist, bspw. durch Zähleranlagen auf den Etagen. Zwar gilt der Bestandsschutz für jegliche Zähleranlagen im Bestand, aber eben nur, solange an der elektrischen Anlage nichts verändert wird. Aber genau das ist für den Anschluss der PV-Anlage zwingend erforderlich.

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Daneben ist es erforderlich, den PV-Strom für die Mieter abgegrenzt vom restlichen Strombezug der Mieter zu erfassen und abzurechnen. Am genauesten ginge das mittels einer zweiten Sammelschiene, auf der über zusätzliche Zähler je Mieter nur der PV-Strom verbrauchsgenau erfasst wird. Aber dafür muss die Zählerverteilung auch mal eben doppelt so groß sein, was sehr schnell in den mittleren, fünf-stelligen Bereich gehen kann.

Schließlich war es bis zur Novelle des EEG auch erforderlich, dass der Vermieter als PV-Anlagenbetreiber neben dem PV-Strom auch die Reststromversorgung der Mieter übernahm und somit zum Stromlieferanten wurde mit allen Transparenz-, Marktkommunikations- und Abrechnungspflichten – bei gleichzeitiger Wahlfreiheit seiner Mieter bezüglich des Stromlieferanten; eine Abnahmeverpflichtung der Mieter beim Mieterstrom besteht weiterhin nicht.

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Hinzu kommt bei Unternehmen der Wohnungswirtschaft der drohende Verlust des Gewerbesteuerprivilegs; sobald die Einnahmen aus Mieterstrom (und Ladestrom) einen Schwellenwert von 10% der Mieteinnahmen überschritten, wurde die Gesellschaft vollumfänglich gewerbesteuerpflichtig, was insbesondere bei der Gewerbekapitalsteuer aufgrund des hohen Wertes der Bestandsimmobilien sehr kritisch sein kann. Der Schwellenwert wurde zwar auf 20% erhöht (für Wohnungsbaugenossenschaften auf 30%), aber dieses Damoklesschwert hängt nach wie vor über den Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Abgesehen davon ist die Abrechnung des Stroms aus PV und Reststrom mit den Mietern auch keine Sache, die sich mal eben nebenbei in der Buchhaltung machen lässt. Ein beachtlicher zusätzlicher Personalaufwand ist unvermeidbar.

Hohe Investitionskosten, regulatorische und rechtliche Minenfelder in Hülle und Fülle, jede Menge zusätzliche administrative Arbeit, der drohende Verlust des Steuerprivilegs; alles das sind gute Gründe, keinen Mieterstrom anzubieten.

Waren gute Gründe. Denn jetzt gibt es die

enomo Komplettlösung Mieterstrom

 

Im Rahmen des Mieterstroms sind einige Rollen und Aufgaben zu verteilen.

Eine mögliche Aufgabe- und Rollenverteilung ergibt sich aus dem Lieferkettenmodell, das Wohnungsunternehmen von jeglicher rechtlichen, informatorischen oder personellen Verpflichtung im Zusammenhang mit Mieterstrom entbindet.

Wer ist Investor? Das kann das Wohnungsunternehmen / die WEG sein, oder enomo vermittelt einen qualifizierten Investor, der die erforderlichen Dachflächen pachtet – mit Einmalzahlung im Voraus.

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Grafik: Bundesnetzagentur

Wer ist Anlagenbetreiber? Je nach Investor-Modell kann das Wohnungsunternehmen / die WEG selber die Anlage betreiben oder der von enomo vermittelte Investor. Diese Frage hat Bedeutung für den Mieterstrom-Zuschlag nach EEG.

Wer ist Stromlieferant? Diese Rolle übernimmt enomo und auch alle damit einhergehenden rechtlichen Pflichten und Aufgaben, um Sie als Wohnungsunternehmen vor administrativen Aufgaben und dem drohenden Verlust des Gewerbesteuerprivilegs zu bewahren. Den an die Mieter weitergeleiteten PV-Strom kauft enomo vom Anlagenbetreiber. Je nach gewünschtem Umfang der Stromversorgung als Teilversorger, der nur den PV-Strom liefert und rechtskonform abrechnet, oder als Vollversorger, der auch den Reststrom (natürlich nur zertifizierten Grün-Strom) liefert. Bei der Vollversorgung sind wiederum zwei Varianten möglich: PV-Strom und Reststrom werden zu fairen, marktüblichen Preisen einheitlich abgerechnet mit bspw. € 0,25 / kWh. Oder es erfolgt eine Preisdifferenzierung zwischen PV-Strom und Reststrom, der dann mit dynamischen Preisen über einen Partner (Stromhändler) von der Strombörse EPEX bezogen und weitergeleitet wird.

Als Stromlieferant sorgt enomo für die notwendige Zählerinfrastruktur mittels intelligenten Messsystemen (iMSys) ggf. mit 15-Minuten-Messung des Zählergangs sowie dem benötigten virtuellen Summenzähler.
Dazu wird enomo einen sogenannten wettbewerblichen Messstellenbetreiber (wMSB) einbeziehen, da die allermeisten Messstellen- und Netzbetreiber mit dem Aufbau intelligenter Zähleinrichtungen nicht hinterherkommen.  Der Grund dafür sind zu knappe finanzielle Ressourcen zur Beschaffung wie auch fehlendes Personal, um den Zählertausch vorzunehmen. Der wMSB kümmert sich auch um die erforderliche Abstimmung des Messkonzepts mit dem lokalen Netzbetreiber.

Machen wir die Sache rund und beziehen auch das Laden von E-Autos im Mehrparteienwohnhaus ein.